2022年11月16日，深圳市“20+8”产业2000万㎡“工业上楼”厂房空间签约仪式，在五洲宾馆举行。深圳市委书记、市委副书记、市长出席了本次活动并见证了签约仪式。会议上，各区政府（新区、合作区管委会）、市属及区属国资平台和企业、金融机构签约，集中资源、合力保质保量完成“工业上楼”的任务。会上，深圳承诺：每年将通过“工业上楼”模式建设2000万㎡优质、低成本、定制化的产业空间，连续实施5年，全力推进“20+8”产业集群落地生根。
那究竟什么是“工业上楼”？为什么要“工业上楼”？深圳“工业上楼”在全国有什么意义？“工业上楼”又会面临哪些新的法律挑战？
据深圳龙华区清湖工业园城市更新项目的法律总顾问，北京市盈科（深圳）律师事务所甘清洪介绍，“工业上楼”的概念起源于新加坡，是一种把企业研发生产从低矮厂房搬到高楼大厦上，让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式，其目的在于不改变工业用地性质，同时提高城市土地利用率，提升楼宇的容积率。
深圳每年建设2000㎡“工业上楼”产业空间，这个数字又是什么概念呢？深圳蛇口工业区占地面积10.85平方公里，每年建设2000㎡，即相当于每年再造2个蛇口工业区。
甘清洪律师表示，深圳是一座寸土寸金的城市，解决工业用地供给、厂房空间稀少问题是深圳首先必须直面的课题。故在制造业高质量发展要求的背景下，大力探索推行“工业上楼”模式便显得十分紧迫与必要。“工业上楼”对深圳城市发展具备很强的必要性和非凡的重大意义。
今年6月份，深圳市政府相继出台了《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》和《关于进一步促进深圳工业经济稳步增长提高质量的若干措施》两份文件，提出了“加强产业用地资源保障，全面推行‘拿地即开工’模式”“加大优质产业用房供给，以‘准成本’模式供应工业空间”等措施要求，以此夯实深入实施创新驱动发展战略，大力推进制造强市建设，持续推进产业转型升级等积极成效。根据前述两份文件的精神，深圳市工业和信息化局、深圳市规划和自然资源局也发布了《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》的通知，提出要以高质量产业空间保障先进制造业发展。
“工业上楼”新模式优势十分显著，比如提升工业用地的投资开发强度，最大化的利用产业空间，释放更多产业空间，降低企业用地成本，将相关产业企业最大限度集中在一个区域，合理有效规划产业发展布局，实现高新产业布局。在不改变工业用地性质的前提下，这都有利于大幅度提高土地利用率，改善制造业空间资源紧缺问题。
甘清洪律师介绍，深圳就率先在全国探索“工业上楼”新模式，按照“厂房+写字楼”复合标准，投资建设了高23层楼，集研发、办公、生产一体的科创大厦。2019年，深圳宝安区就率先发布了《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，甘清洪律师称，该《工作指引（试行）》指引首次明确定义工业上楼为建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房。同时，该指引对“工业上楼”的产业布局、建筑标准、设计要点、消防管理等要求，作出了具有可操作性的指引。
深圳市作为全部改革开放的先行示范区，在相应中央重要政策实施方面自然应该先人一步。在2021年7月27日，国家发展和改革委员会也发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，在总结深圳已复制推广经验的基础上，梳理深圳创新举措和经验做法。其中，《深圳经济特区创新举措和经验做法清单》第二条第10款划定“区块线”，也提出了“强化工业用地管理，严守270平方公里工业区块控制线，控制线范围内严控‘工改居’、‘工改商’，加大‘工改工’支持力度，推广‘工业上楼’”。
目前深圳“工业上楼”代表项目已有：宝安新桥东先进制造业园区，是深圳首个平方公里级别的“工改工”城市更新项目；龙岗宝龙专精特新产业园区；南山红花岭基地等等。
“工业上楼”是新兴模式，甘清洪律师提到该模式将给政府、企业在厂房建设标准、消防验收标准、功能配套要求、公共安全、员工安置等方方面面带来新的挑战，而目前“工业上楼”有关法律法规仍然需及时得到进一步改进和完善。
“工业上楼”正快速推行，地方性法规、政策文件等法律法规、制度设计也应当配套出台落实，如厂房标准化建设的相关指标、企业使用“工业上楼”厂房的行政许可申请和资格审查、企业与企业之间相邻权权利与义务的平衡、工业园区环境保护新要求、人才用房、企业员工安置等，相关立法部门应充分用足用好深圳经济特区立法权，有前瞻性的推动相关立法工作，建设法治先行示范和“工业上楼”先行示范城市。
甘清洪律师目前是清湖工业园城市更新项目（以下简称“清湖更新项目”）的法律总顾问。据悉，清湖更新项目是龙华区六大重点产业更新整备片区之一，位于龙华街道核心区域，紧邻华为、富士康，毗邻梅观快速、五和大道等重要城市主干道，项目更新范围面积约36.7万平方米，拆除范围面积约34.6万平方米，项目范围内业主以工业园企业为主。
甘清洪律师认为清湖更新项目与此次的“工业上楼”模式很契合，团队有信心为深圳市“工业上楼”全国先行示范更新项目站好顾问岗位，继续以勤勉尽责的服务精神，提供专业细致的法律服务。甘清洪律师相信，在市政府高度重视工业发展，打造制造业强市的战略部署下，清湖更新项目相关工作很快将有所成效。