财时代 ｜ 张婷

布局增值服务业务这一板块，似乎已经成为各大物业公司的“制胜法宝”。

作为全球最大的社区服务平台- 彩生活服务集团(1778.HK)更是已经尝得甜头，不仅业务结构转型成效显著，增值服务也在全国进展迅猛，其利润也在加速释放。

收入净利大幅增长

8月23日，彩生活宣布截至2018年6月30日止6个月（“期内”）之未经审核中期业绩。公告显示，上半年，彩生活的收入约17.57亿元人民币，同比大增135.3%;毛利约6.2亿元，同比增长82.5%，公司权益拥有人应占溢利同比大幅增加74.1%至约1.75亿，每股基本盈利同比增长40.6%至人民币14.2分。

据财时代（xjrzcq.com）了解，从2017年下半年开始，彩生活的增值服务业务提速，加速释放利润，助力公司业绩增长。2017年，公司归属于股东的净利润约3.21亿元，同比大幅增加70.8%。如今彩生活在这一关键指标持续保持大幅攀升。

值得注意的是，在业绩公告中，彩生活指出，期内公司整体毛利率同比减少10.2个百分点至约35.3%，主要是受万象美并表所影响。

其原因是因为万象美主要从事按包干制提供物业管理服务及预售服务，毛利率相对较低。

实际上，在彩生活接管万象美后，得益于成本管控等各方面的改善，后者的毛利率已经有了较大提升。

数据显示，2016年万象美的毛利率只有21.4%，而在2017年前10月，其毛利率已经大幅增加至约33.4%。

除了盈利能力大幅提升，彩生活的财务状况也较为稳健。截至6月30日，彩生活的银行结余及现金约为29.9亿元，现金储备充裕，净负债率微升3.9个百分点至25.1%，依然处于较低水平。

值得一提的是，今年以来市场震荡，资金偏爱防御性强的股票，彩生活拥有较强的现金流是受亲睐的原因之一。

彩生活执行董事兼首席执行官唐学斌表示：“现在很多物业公司在向彩生活学习做平台，但能够学习彩生活做成平台的不会超过三家，包括彩生活在内，可能有300多家做平台，但99%都没有意义。”

唐学斌认为，做平台需要三点因素，一是互联网基因;二需要规模，拥有1000万用户是起步，1亿以上用户是生存的底线;三需要平台变现的能力。

增值服务发展迅猛

彩生活一直坚持以互联网思维和手段颠覆传统的物业管理模式，在进行多年的探索后，如今彩生活的业务结构转型已经逐渐明朗，在业务数据以及财务数据方面均得到验证。

公告显示，上半年彩生活的社区租赁、销售及其他增值服务(简称“增值服务”)收入达2.12亿元，同比增长91.7%，对该集团的分部溢利贡献达到35.8%，同比增长5.7个百分点，毛利率保持在71.8%的高位。

对于增值服务的业绩增长，彩生活指出，这一方面得益于生态圈产品公司的不断丰富，而另外一方面，则是业主对于增值服务的接受程度逐渐提高。

正是由于增值业务的良好发展势头，彩生活此前提出了平台输出战略。通过将平台输出给合作伙伴，使彩生活的线上平台可以服务于更多非彩生活管理的社区及家庭。

数据显示，截至6月30日，彩生活平台服务面积达到9.8亿平方米(包括合约管理总建筑面积4.84亿平方米，合作面积4.97亿平方米)。

值得一提的是，当彩生活增值服务在全国迅速铺开之时，彩生活3月31日上线的新产品“彩惠人生”也具有极强的生命力。

在推出三个月后，截至6月30日，“彩惠人生”累计成交32.5万单，累计成交金额为2865万元，累计冲抵物业管理费1281万元，冲抵比例约45%，为4.4万个家庭减免了物业管理费，同时也实现小区物业费一定程度的上涨。

“彩惠人生” 将新零售模式与缴纳物业管理费的场景结合，以买商品送物业费的方式，颠覆传统的物业收费关系，降低业主对于物业管理费涨价的敏感性。

“彩惠人生”是彩生活新的战略重点，如今仅在起步阶段，随着深入的推广，在近10亿平台服务面积之下，一旦用户裂变，这一产品的爆发性非常值得期待。

彩生活主席兼非执行董事潘军表示：“彩生活并非是一家传统意义上的物业公司，而是一家致力以社区为场景，以家庭为单元，提供社区美好生活方式的企业。这与彩生活创办之初，提出把社区服务做到家的理念一致，没有任何的变化，也是这样的定位，驱动彩生活用十六年的时间，实现了突出的运营成果，我们与生态圈的合作伙伴社区家庭，共同推进社区生活方式，促进社区经济繁荣。”

生态圈产品强势崛起

在不断向外输出平台之时，彩生活对内也在积极孵化生态圈产品公司，从中期业绩来看，目前彩生活孵化的产品公司已经多达40多家，有几家正在强势崛起，甚至赶超此前的成熟产品。

一直以来，“彩富人生”和“彩生活住宅”是彩生活率先推出的两个拳头产品，这种局面或因“彩生活车位”的快速发展而改变。

数据显示，上半年，彩之云APP累计成交金额约为43.58亿元，同比增长82.1%。其中，彩富人生的投资久期由去年同期的0.47年延长至0.78年，因此贡献2530万元收入。

与之相对比的是，上半年，彩生活增值业务中的租赁及销售协助收入同比飙升342.4%至4690万元，这一大幅增长主要得益于彩生活在期内帮助开发商以 “彩生活车位”的模式销售车位2370个带来的收益。

据财谁（xjrzcq.com）了解，“彩生活车位”是彩生活于2017年创新开发出的产品，在其以“彩生活住宅”模式帮助开发商加速去化的同时，也以代销或包销的方式帮助开发商盘活原有存量的车位资产。

这两个产品“珠联璧合”，既能帮助彩生活与开发商形成良性互动，获取物业服务资源，同时也使彩之云平台上积累了大量由开发商返还给买家的“饭票”，将在平台上形成强大的购买力，进而吸引更多优秀供应商以及创业者的加入，形成生态圈良性的正向循环。

基于彩生活平台服务面积的不断扩张，以及平台产品不断创新，在如今流量红利日渐消逝之下，彩生活还是牢牢把握住社区流量，上半年平台用户和活跃用户都有了大幅增长。

截至6月30日，彩生活线上平台累计注册用户数增加至约1451万人，活跃用户数增加至379.8万人，同比分别增长252.1%和56.0%。

业绩增长空间大

早在彩生活发布盈喜之时就表示，公司中期业绩的大幅增长得益于增值业务的快速发展，以及并表的万象美物业管理有限公司的业绩贡献。

众所周知，万象美的核心资产是万达物业，万达物业是为住宅和商业等多种业态提供服务。

2018年上半年彩生活并表万象美使集团的社区服务业态延展至豪华住宅以及SOHO、写字楼等商业物业，与原有住宅物业形成良好的互补，不仅实现了管理面积的扩张，同时进一步丰富了管理项目的业态，进而形成更加明显的规模效应以及协同效应。

另外，彩生活在并表万象美后大力发展增值业务，以及彩生活通过收购万象美进入高端和商业物业，改造空间大于普通住宅物业，而这些改变所带来的利润增长值得期待。