在助推地产供给侧改革上，“一米好地经验”一说引发舆论的热议。那么，“一米好地经验”的核心是什么？尤其是在地产库存压力难减的趋势下，“一米好地经验”又能给地产企业带来哪些值得借鉴的地方？
新金融总裁圈｜吴侨发
房地产库存正处在高位。截至2016年3月，商品房待售面积7.35亿平方米。按2015年商品房销售面积12.85亿平方米计算，在不考虑新竣工面积的情况下，全国商品房存销比为6.9个月，而2012年7月降息带动投资反转时这个数字仅为3.5个月。
在一米好地CEO冯印陶看来，中国房地产市场发展进入深水期。整体看，房产供给侧逐步进入饱和。但局部看，房产的问题是供给不平衡，有些地方供给量很多，有些地方供给量很少。比如三线城市库存很多，而一二线城市市中心可供新建开发的土地进入枯竭期，新建楼盘主要集中在中外环。
在助推地产供给侧改革上，“一米好地经验”一说引发舆论的热议。那么，“一米好地经验”的核心是什么？尤其是在地产库存压力难减的趋势下，“一米好地经验”又能给地产企业带来哪些值得借鉴的地方？
释放价值
如何对房产进行供给侧改革，在冯印陶看来是非常有必要的。市中心存量房因建造年代久远，房型结构不合理，施工工艺不成熟等原因，其内在价值被严重低估。而这些老旧物业的持有方因其视野局限、改造能力缺失、不具备运营能力等原因，无法充分释放物业内在价值。
为了释放物业内在价值，一米好地将目光聚焦在房产改造。
“我们希望通过改造，释放物业内在价值。”冯印陶指出，很多一线城市90年代的房子感觉很破旧，它的布局、防火、抗震等都不符合现在的标准。这些房子整体改造很难，但是我们从它的功能和格局做一些调整。
为此，冯印陶在2015年3月创办了一米好地。这是国内首家新型空间众筹平台，众筹项目包括：青年公寓、联合办公、旧房改造、精品酒店、民宿客栈、创意精品店、新型商业综合体、创意园区、会展空间、新概念建筑空间等。
之所以用众筹的方式切入房产改造，冯印陶是经过一番考虑的。他长年观察后发现，互联网金融经过四个发展阶段：支付互联网化、货币基金互联网化、信贷互联网化、权益类产品互联网化。
权益类产品互联网化的兴起，为一米好地切入房产众筹提供一个风口。金融产品的互联网化开始由简单向复杂进行延伸扩张，投资、转让、退出、获益，均可在线上完成。随着移动互联时代的到来，房产众筹操作方式更为便捷。
基于使用权的收益是比较好切入的领域，因为这不像股权类的收益，属于轻资产类型，并不需要投入太多资金。“所以逐渐瞄准这个方向，包括刚才聊到的办公改造，这是非常好的业态。”冯印陶说。
在他看来，房产改造是大趋势，“我们希望针对这个领域多做一些工作。其实，之前也是对这个市场大趋势有这样的判断，有这个判断之后，才决定从这个细分领域去做。”
目前，一米好地主要的众筹模式有两种，一种是收益权众筹，一种是租约贴现众筹。
其中，收益权众筹模式，空间运营方租入房产，通过设计改造改变房产结构、内部装修与装饰，并成功对外租出，形成租差，然后便可发起众筹，众筹投资人共同分摊改造所花费的改造费用，获得的回报是整个租入租期内（通常为3-10年）部分租差的部收益。分红以季度作为单位。同时，一米好地运用互联网的力量帮助项目发起方进行项目的宣传推广以及品牌露出。
至于租约贴现众筹模式，空间运营方通过一米好地募集资金将已有的租约提前折现，将项目租约期限内应收账款的88-96%一次性支付给运营方。投资人将按照购买期限获得定期资金回报（通常为3-12个月的短期投资）。
一米好地创立一年来，攻城略地，目前一米好地的合作项目有：青年公寓领域的魔方公寓、YOU+青年公寓、优客逸家、iShareHouse、乐活家、小马公寓等；联合办公领域的P2联合创业办公社、无界空间、WEPLUS、桔子空间、德必Founder、Linkplace、悟空间等；酒店公寓及精品酒店领域的亚朵酒店、源涞、溪瑞诗；以及云·SPACE秀场、WORKCAFE办公咖啡等新业态地产业态。伴随着项目的增多，融资金额的增加，一米好地的团队也从2015年年初的3人变成了目前的30人。
助力供给侧改革
值得注意的是，方兴未艾的房地产众筹正被推上风口浪尖。继2016年4月12日深圳市互联网金融协会下发《深圳市互联网金融协会关于停止开展房地产众筹业务的通知》叫停所有与房地产相关众筹业务之后，广州金融局对房产众筹业务的关注也正式提上日程。
意见出台的背景是，深圳和广州的众筹炒房和高杠杆配资的房地产投机行为导致了城市住宅市场价格非理性上涨，甚至已经有扰乱当地房地产市场整体正常秩序的趋势。
此次深圳和广州如此做法的初衷是值得肯定与支持的，目的是去杠杆、降房价，为了清理这种扰乱市场的行为。但是房地产众筹并不能够简单的认为是“众筹炒房”。
冯印陶表示，一米好地现在所做的的房产改造众筹，和监管初衷并不冲突。“我们通过房产改造众筹，把更多资金引入房产改造，我们这一块更多是做地产供给侧的工作，改善地产原有的产品结构，而不是推高已有的房产价格。”
为了更好地助力地产供给侧改革，冯印陶对一米好地2016年的发展定下更大的目标。值得注意的是，一米好地上线一年来，上线了60余个改造项目，筹资额度3200万。而2016年的目标是，500个房产众筹项目、5亿元众筹资金，分别是上线一年来的8倍、15倍。
2016年，一米好地的目标还包括10万位活跃参与者。而这关键在于保障投资人的收益。值得注意的上，众筹标的为改造后的房产，而房产为固定资产，公司会跑路，而房产不会跑路，一米好地会披露每一处房产的地理位置、改造运营方、以及租入与租出情况，确保项目信息的透明、公开、可查询。
冯印陶表示，未来的生活空间，应该是由年轻人自己决定、参与创造、共同拥有、共同享用的。一米好地将以创新性的众筹模式为基础，集结所有追求生活质量的年轻人，为梦想共同努力。
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