​5月31日，园租租CEO李方接受《新金融总裁圈》（www.xjrzcq.com）栏目组邀请，他将通过解读“二房东”这个群体，为我们了解中国的园区租赁打开一扇窗口。

新金融总裁圈｜张婷 吴侨发

5月19住建部出台的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》中首次承认“二房东”的合法地位。“二房东”这个群体在中国的地产租赁市场来说也有着其特殊的地位。据记者了解，在住房租赁市场中，“二房东”确实大量存在，但在整个住房租赁市场中所占的比例也并未过半。而与之相应的，在园区租赁市场中，“二房东”则已经完全取代了“房东”。准确的说，除了一些新建的大型产业园基地，租房企业几乎很难寻得“房东”的踪影。

中国正处于产业转型升级的关键期，中央政府在国家纲领性文件中也多次提及，要加快装备制造业的转型升级。如此以来，园区市场就格外值得关注。为了更准确的了解园区租赁，我们专门采访了拥有十多年园区运营经验的深圳市园租租网络技术有限公司CEO李方。他将通过解读“二房东”这个群体，为我们了解中国的园区租赁打开一扇窗口。

新金融总裁圈：园区租赁市场中的“二房东”是如何形成的？

李方：在园区租赁市场，“二房东”只是行业内一个通俗的称呼，准确来说，应该称为园区运营商。这一群体的突起应该是在2008年全球金融危机以后，在2008年以前，特别是2001年中国加WTO以后，这七八年时间里，中国的对外加工企业都是以外商投资为主，政府招商引资的方式基本上两种，土地出让和扩建园区。这些外资企业对场地面积需求都非常大，同样这些外资企业的进入也为下游大量的中小型供应链企业提供了生存的土壤。那些年，大家都有一个感觉，生意很好做。

2008年以后，金融危机使得许多大型企业开始缩减规模，而与之一同成长的大量的创业型小厂却在茁壮成长。但是那个时候的园区业主对物业没有分租的意识，一边是成片的大面积的空置厂房，一边是大量的小厂找不到合适的场地，市场严重供需不平衡，例如：09前后深圳客户对厂房平均需求面积是1000平方左右，而市场上所提供的厂房出租面积多为10000平方米左右。严重的供需不平衡直接导致了二房东行业的快速发展。原房东不愿意面对多个租户，同样也没有管理能力和招商途径。于是便找到一些有运营经验的团队来代管自己的园区。而运营团队的法人就成为了“二房东”。这也是市场细分的一个风向标，专业的人做专业的事。

新金融总裁圈：“二房东”在以往的园区租赁市场中发挥着哪些作用？

李方：早期的园区运营其实就是很原始的分租，只是给承租的企业解决了场地的问题，形像点说就是运营方把园区打包批发回来，然后再零售出去。也没有提供其他的服务。但相对来说还是降低了企业的场地成本，企业可以根据自身的情况自由选择使用的面积。同样可以节省其他边际成本。

“二房东”是社会分工细分后的产物，他们熟悉当地的市场环境，能够更好的定位和服务好客户，同时还能规避风险，对地区的经济发展起到非常重要促进作用。

新金融总裁圈：当前的市场环境下，“二房东”存在哪些短板？

李方：随着社会不断的进步，企业对运营商的要求不仅仅是提供场地了，企业有了被服务的需求：园区的硬件配套、环境、服务质量、资源、政策支持等等方面。但是绝大多数运营商都是草根起步，没有经过专业系统的园区运营培训，以前的土经验已经无法适应新形势的发展。

当前一些老的园区，在各个方面的服务配套无法满足企业的实际需求。客户的满意度普遍不是很高。与专业的产业地产商相比，在服务质量上还有很大的提升空间。所以在这方面，二房东（传统的园区运营商）还有很长的路要走。

新金融总裁圈：新形势下，传统的“二房东”应如何转型？

李方：随着市场的转变，仅仅是提供场地已经不能满足客户的需求了，同样市场激烈的竞争也逼着“二房东”去思考，除了租金差价，如何整合资源开拓更多的赢利点。如何让客户在园区得到更多的支持，满意度更高，续租率更高。能够帮助客户开源、节流。就能赢得客户。

产业园区现在来看还是以租赁为主，租赁市场份额至少占到90%，而中介成交又至少占到租赁市场的80%。园区的招商部门没有太多的渠道能够去做推广，无论是线上还是线下，更多的只能依赖中介，而对于租户来说，同样也没有合适的渠道能找到心仪的园区。这些都是信息的不对称所导致的。

我作为一名从业十几年的老兵，当时我就想，如果能建立一个让企业客户直接找到园区的平台，让客户与业主直接对接，帮助园区节省招商成本，帮助租户节省时间成本。于是我们成立了园租租平台。我们要做的是让园区多一个免费的招商平台，让企业客户在短时间内遇到更多的有效房源。

如今，国家部委在《住房租赁意见稿》中正式承认的合法地位。这对于整个地产租赁行业来说，将是很大的利好消息。它为园区租赁市场的改革提供了借鉴依据。同时也促使园区租赁市场的“二房东”加紧转变运营模式，以便更好的为入驻企业提供全方位配套服务。